Piața imobiliară din România a mers ani de zile pe aceeași logică simplă: construiești cât mai mult, vinzi cât mai repede, optimizezi fiecare metru pătrat și treci la următorul proiect. Dar, într-un moment în care prețurile au crescut, așteptările s-au schimbat, iar diferențele dintre proiecte au devenit tot mai vizibile, întrebarea nu mai este doar cât construiești, ci pentru cine și cu ce consecințe pe termen lung. Cât dintr-un proiect imobiliar este, de fapt, gândit pentru viața reală a oamenilor și cât este doar rezultatul unor calcule făcute într-un Excel?
Pentru că realitatea din teren începe să contrazică tot mai des promisiunile din broșuri.
Ansambluri dense, spații insuficiente, distanțe mici între clădiri, presiune pe infrastructură, toate acestea nu mai sunt excepții, ci devin din ce în ce mai des regula. Iar cumpărătorii, care plătesc mai mult ca niciodată, descoperă diferența abia după ce se mută.
În acest context, apare inevitabil o altă întrebare: ce se întâmplă atunci când un dezvoltator alege, deliberat, să facă exact opusul?
Un astfel de exemplu vine din nordul Bucureștiului, unde proiectul Lakeside11, dezvoltat de RRG Real Estate Group, a fost gândit pe o logică diferită încă de la început: nu de la câte apartamente încap pe teren, ci de la cum vor trăi oamenii acolo peste 10 sau 20 de ani. „Nu am început cu metri pătrați sau randamente, ci cu întrebarea cum vor locui oamenii aici pe termen lung”, spune Sergey Artemenko, Project Manager al proiectului.
Decizia nu a fost una de moment. Primele terenuri au fost achiziționate încă din 2007. Au urmat ani întregi de comasări, procese de urbanism, autorizări și ajustări strategice. Construcția a început abia în 2024. Aproape două decenii de decizii invizibile pentru ceea ce, la final, va fi perceput ca „un ansamblu rezidențial”.
Dar exact aici se face diferența. Pentru că, așa cum explică Pavel Kodzik, președintele RRG Real Estate Group, “succesul unui proiect nu este dat de ceea ce vede clientul la final, ci de disciplina din spate: modul în care sunt controlate costurile, gestionate riscurile și menținută coerența pe termen lung”. Iar riscurile sunt constante: juridice, administrative, financiare. Întrebarea nu este dacă apar, ci cum sunt gestionate.
Inclusiv finanțarea spune o parte importantă din poveste. În cazul unor proiecte de această dimensiune, vorbim despre un mix între capital propriu, credite bancare și avansuri de la clienți, toate integrate într-un mecanism care trebuie să rămână stabil ani la rând.
Orice dezechilibru se vede direct în livrare. Dar poate cea mai clară ruptură față de modelul clasic apare în momentul în care intră în discuție densitatea. În loc să maximizeze numărul de unități, dezvoltatorul a ales să-l reducă.
Nu pentru că nu ar fi putut construi mai mult, ci pentru că a decis că valoarea pe termen lung nu vine din volum, ci din calitatea spațiului: distanțe mai mari între clădiri, mai multă lumină, mai mult loc pentru viața de zi cu zi. Este o decizie care merge direct împotriva reflexelor din piață. Pe termen scurt, înseamnă mai puțin randament pe teren. Pe termen lung, însă, creează un produs mai rar și, implicit, mai greu de replicat.
Această abordare este susținută și de conceptul intern al proiectului, construit în jurul ideii de echilibru între spațiu, comunitate și funcționalitate, un mod de a trata locuința nu ca pe un simplu produs, ci ca pe un mediu de viață.
Întrebarea este: câți dezvoltatori își permit, în realitate, să gândească astfel? Pentru că în contextul actual, nu avem o cifră deloc în creștere.
Terenurile bine poziționate sunt tot mai greu de găsit, iar costurile cresc constant. Procesele de autorizare durează ani întregi. Dacă un proiect similar ar fi început astăzi de la zero, ar avea nevoie de cel puțin încă 5 – 7 ani pentru a ajunge în același punct. Iar asta schimbă complet datele problemei.
În paralel, și cumpărătorii se schimbă. Nu mai cumpără la fel de ușor, nu mai reacționează doar la preț și încep să pună întrebări mai incomode: cât spațiu există între clădiri, cum arată comunitatea, cât de sustenabil este proiectul în timp? Iar aceste întrebări încep să facă selecția. Pentru că, într-o piață care încetinește și devine mai dură, nu toate proiectele vor rezista, implicit nu toate promisiunile vor fi livrate.
Și atunci apare întrebarea finală: mai contează cât se construiește sau începe să conteze, în sfârșit, cât de bine este gândit ceea ce rămâne?
Editor : A.D.V.